Q&A số 3: Các khu đô thị mới được quy hoạch như thế nào?

Posted by dzung do thi on Tháng Chín 14, 2011 in Quy hoạch không gian | 3 bình luận

Kính chào Ban Biên tập,

Tôi xin gửi quý Ban Biên tập câu hỏi liên quan tới quy hoach đô thị tại Việt Nam:

Tại các thành phố lớn ở Việt Nam hiện nay, theo báo chí đưa tin, có nhiều khu chung cư, nhà cao tầng phục vụ nhu cầu cư trú và sinh hoạt của người dân đang được xây dựng. Các khu này được báo chí gọi là các khu đô thị mới, thường được xây dựng ở các vùng ven đô thị.

Xin Ban Biên tập cho biết, các đô thị này được quy hoạch như thế nào, quy trình quy hoạch ra sao, và các cơ quan chức năng nào tham gia vào quy trình này, và vai trò của các cơ quan (hay cá nhân) này ra sao. Hay nói một các khác, nếu một doanh nghiệp, hay nhà đầu tư muốn xây dựng một khu đô thị, các quy trình nào mà doanh nghiệp, hay nhà đầu tư phải tuân thủ để thực hiện được dự án xây dựng đó.

Xin cảm ơn Ban Biên tập.

Trân Trọng,

Ngô Xuân Tùng

Linh Đàm là khu đô thị mới đầu tiên được quy hoạch và xây dựng ở miền Bắc sau Đổi Mới. Nguồn ảnh: sanvuonnoithat.com

Chào bạn Tùng, cảm ơn bạn đã tham gia với chuyên mục Q&A trên tạp chí Quy hoạch Đô thị. Chúng tôi nghĩ có hai khía cạnh cần được giải đáp trong câu hỏi của bạn: khía cạnh pháp lý/quản lý (của chính quyền) và khía cạnh kỹ thuật quy hoạch trong quá trình phát triển một khu đô thị mới.

Trong giới hạn của mục Q&A số 3 này, chúng tôi xin phép tập trung trả lời ở khía cạnh pháp lý và quản lý nhà nước trong việc triển khai một dự án xây dựng khu đô thị mới. Khía cạnh kỹ thuật, cụ thể hơn là phương pháp thực hiện quy hoạch tại Việt Nam, là một vấn đề phức tạp và gây tranh cãi do phương pháp tiếp cận và kỹ thuật quy hoạch tại nước ta còn rất lạc hậu và đơn điệu về công cụ so với thế giới.

Ở một khía cạnh khác, cũng phải nhìn nhận rằng lĩnh vực phát triển đô thị nói chung và quy hoạch khu đô thị mới ở Việt Nam còn quá non trẻ. Hai khu đô thị mới đầu tiên trên cả nước: Linh Đàm ở Hà Nội và Phú Mỹ Hưng ở Tp. Hồ Chí Minh đều mới chỉ được khởi xây dựng hơn 10 năm trước. Đến năm 2006, Chính phủ mới chính thức ra Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006, quy định về Qui chế khu đô thị mới. Nghị định này cũng lần đầu tiên định nghĩa về mặt pháp lý  “Dự án khu đô thị mới” là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo các tác giả Lương Tú Quyên và Đỗ Thị Kim Thành, hiện nay ở Hà Nội, thuật ngữ “Khu đô thị mới” thường được hiểu  là một khu nhà ở mới xây dựng tập trung theo quy hoạch được duyệt, có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, bao gồm hệ thống nhà ở và các công trình công công khác.

Để có thể triển khai đầu tư xây dựng một khu đô thị mới, quá trình lập và phê duyệt quy hoạch cần qua các bước công việc cơ bản như sau:

1. Tìm hiểu quy định về lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị thông qua các văn bản pháp quy hiện hành:

–       Luật Quy hoạch đô thị;

–       Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ v/v Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

–       Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị;

–       Nghị định số 02/NĐ-CP v/v ban hành Quy chế Khu đô thị mới (đang nghiên cứu chỉnh sửa);

–       Quy chuẩn xây dựng Việt nam về Quy hoạch xây dựng: quy chuẩn số 01/2008

1. Nhà đầu tư công hoặc tư lập hồ sơ xin chủ trương đầu tư và địa điểm đầu tư.
2. Tìm hiểu về quy hoạch của khu vực đó tại cơ quan quản lý hành chính (ủy ban nhân dân phường/xã, quận/huyện/thành phố hoặc thành phố/tỉnh,  hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành (phòng tài nguyên môi trường, phòng quản lý đô thị, sở Xây dựng, Sở Kiến trúc – Quy hoạch, Sở Tài nguyên Môi trường…). Theo quy định của Luật Quy hoạch Đô thị, hồ sơ các đồ án quy hoạch phải được lưu giữ ở các cơ quan này để người dân biết và thực hiện. Qua đó, có thể biết được về tình hình quy hoạch đối với khu vực chủ đầu tư quan tâm.
3. Xin cấp có thẩm quyền (nếu là khu đô thị mới thì thường là cấp tỉnh) chấp thuận chủ trương đầu tư và cho phép lập quy hoạch chi tiết khu vực dự kiến đầu tư. Theo Luật định thì nội dung quy hoạch chi tiết phải tuân thủ nội dung các đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chung đã có đối với khu vực đó.
4. Lập và trình duyệt nhiệm vụ quy hoạch (theo Điều 44 – Luật Quy hoạch Đô thị, cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ cũng như đồ án quy hoạch chi tiết là cơ quan chuyên môn quản lý quy hoạch và UBND cấp huyện, nhưng ở nhiều địa phương quy định cơ quan thẩm định là sở xây dựng hoặc sở quy hoạch – kiến trúc, cơ quan phê duyệt là UBND cấp tỉnh).
5. Lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết (cơ quan nào thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ thì cơ quan đó thẩm định, phê duyệt đồ án).
6. Lập báo cáo đầu tư hoặc dự án đầu tư (tùy theo quy mô dự án, tính chất dự án – tìm hiểu thêm quy định đối với hoạt động đầu tư tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình).
7. Thiết kế kỹ thuật thi công.
8. Triển khai thi công xây dựng.

Quá trình lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết có thể có một số điểm khác nhau giữa các địa phương và đối với mỗi đồ án, nhưng cần qua một số mốc cơ bản như sau:

1. Có thể có bước báo cáo ý tưởng trước cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt và các cơ quan và hội nghề nghiệp có liên quan (do cơ quan chủ trì cuộc họp báo cáo ý tưởng mời, theo các chuyên ngành: kế hoạch – đầu tư, tài nguyên môi trường, giao thông, cấp – thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc, các ngành kinh tế, các cơ quan quản lý về hạ tầng xã hội, các cơ quan trực tiếp quản lý lãnh thổ…). Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn tiếp thu các ý kiến góp ý, cân nhắc điều chỉnh trong nội dung đồ án theo ý kiến kết luận cuộc họp bằng văn bản.
2. Có thể có bước báo cáo xin ý kiến nội dung đồ án trước các cơ quan, ban ngành có liên quan (do cơ quan thẩm định tổ chức họp và mời) (nhiều địa phương yêu cầu có ý kiến bằng văn bản của các cơ quan được xin ý kiến). Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn tiếp thu các ý kiến góp ý, cân nhắc điều chỉnh trong nội dung đồ án theo ý kiến kết luận cuộc họp bằng văn bản.
3. Tổ chức xin ý kiến cộng đồng về nội dung đồ án (quy trình này có thể khác nhau ở mỗi địa phương, nhưng về cơ bản là phải có xin ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan đến khu vực lập quy hoạch cũng như các tổ chức nghề nghiệp, các thành phần có liên quan khác trong xã hội (ví dụ các nhà đầu tư có liên quan). Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn tiếp thu các ý kiến góp ý, cân nhắc điều chỉnh trong nội dung đồ án.
4. Cơ quan có thẩm quyền tổ chức thẩm định đồ án (nhiều địa phương yêu cầu có ý kiến bằng văn bản của các cơ quan được mời tham gia hội đồng thẩm định). Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn tiếp thu các ý kiến góp ý, điều chỉnh trong nội dung đồ án theo ý kiến kết luận cuộc họp bằng văn bản.
5. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định đồ án kiểm tra hồ sơ và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Về cơ bản, khung luật pháp cho việc cấp phép một dự án “khu đô thị mới” nhằm đảm bảo hai yếu tố chính là tính công khai, minh bạch và phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch, kiến trúc và xây dựng bởi một dự án phát triển đô thị ảnh hưởng đến cuộc sống của dân cư hiện hữu trong khu vực và chất lượng sống của những cư dân mới trong tương lai. So với hệ thống pháp lý tương đương tại các quốc gia khác như tại Canada và Mỹ chẳng hạn, hệ thống tại Việt Nam chưa quy định rõ ràng quá trình “kháng cáo” quyết định quy hoạch (phê duyệt hoặc không phê duyệt) của chính quyền như thế nào.

Tại Việt Nam, quá trình xét duyệt một dự án khu đô thị mới thiên về yếu tố kỹ thuật nhiều hơn trong hoàn cảnh là quyết định về hoạt động sử dụng đất nằm trong tay chính quyền. Tại hai quốc gia so sánh trên, quyết định phê duyệt quy hoạch thuộc về và được thực hiện trực tiếp và công khai trong một buổi họp hàng tuần của Hội đồng thành phố (tương đương Hội đồng nhân dân của Việt Nam). Trong cuộc họp đó, tổ chức giống một phiên tòa, đại diện cơ quan giám định (Sở Quy hoạch – Kiến trúc chẳng hạn) trình bày về dự án và đề xuất phê duyệt hoặc không phê duyệt lên Hội đồng. Hội đồng cũng lắng nghe các ý kiến ủng hộ và không ủng hộ đối với dự án để đưa ra quyết định cuối cùng. Thực tế ở mọi quốc gia, quyết định quy hoạch thuộc về các nhà chính trị hơn là các nhà chuyên môn. Lý do đơn giản bởi quy hoạch ảnh hưởng đến đời sống của rất nhiều người và do đó quyền lợi của họ được bảo vệ thông qua các đại biểu dân cử.

Hy vọng phần trả lời này giúp bạn Tùng và các bạn đọc khác có hình dung sơ bộ về quá trình pháp lý của một dự án khu đô thị mới tại Việt Nam cũng như sự khác biệt với một số quốc gia khác trên thế giới.

Cảm ơn chị Phạm Thị Huệ Linh đã tham gia trả lời câu hỏi lần này cũng chúng tôi.

Dũng đô thị phụ trách