Cải tạo khu đô thị cũ với sự tham gia của cộng đồng

Posted by dzung do thi on Tháng Một 8, 2012 in Quy hoạch không gian | Bình luận về bài viết này

Lê Như Ngà, Lê Thị Lệ Thủy & Trần Thành Dương

Nhóm Young Professional Vietnam (Kiến trúc sư cộng đồng)

Chuyện ở TP Vinh…

Thành phố  Vinh  có 142 khu tập thể được xây dựng từ trước năm  90 của thế kỷ  trước, đa số có diện tích bình quân  dưới 30m²/hộ. Các công trình chủ yếu là nhà cấp 4, không còn đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Ngày 21/9/2007, UBND Tỉnh Nghệ An  đã phê duyệt đề án Giải quyết khu nhà ở tập thể cũ  trên địa bàn  TP Vinh  ( sau đây gọi tắt là “Xóa khu tập thể cũ”), nhằm cải  thiện chất  lượng sống cho cư dân  nói riêng và cảnh quan đô thị của TP nói chung[1], trong đó những khu tập thể có diện tích  dưới 3.000m² sẽ quy hoạch phân lô cấp đất cho dân tự  xây (mỗi lô tối thiểu 70m²) và những khu tập thể có diện tích trên 3.000m² sẽ xây dựng chung cư cao cấp kế hợp với  dịch vụ, thương mại.

Sau  thời gian dài bàn bạc giữa các bên liên quan (UBND phường –  Ban điều hành khối phố – người dân – đại diện P. Quản lý Đô thị..), giải  pháp được cho là  “hợp tình hợp lý” được các bên  nhất  trí như sau:

–       Các hộ “chính chủ” ( chủ hộ  là người được cấp nhà  và thực tế đang sinh sống tại khu tập thể) sẽ được ưu tiên cấp đất tại chỗ.

–       Các hộ “không chính chủ” ( sang nhượng lại từ người được cấp, cha mẹ để lại cho con…) nhưng chưa được cấp đất và cũng không có chỗ ở nào khác sẽ được cấp đất tái địnhg cư tại nơi khác ( cùng  phường hoặc khu vực lân cận)

–       Các  hộ đã được cấp đất/có nhà ở ổn định nơi khác sẽ  tự di chuyển, các hộ  được cấp đất  tại chỗ sẽ đóng góp tiền để “đền bù tài sản trên đất” cho các hộ này.

Tùy theo  tỷ  lệ hộ “chính chủ” tại mỗi khu tập thể, diện tích  lô đất sau khi quy hoạch lại sẽ dao động từ 70-120m²/lô. Giải pháp này được các bên liên quan thừa nhận là  giải pháp “vẹn cả đôi đường”, cân bằng giữa lợi ích  riêng của mỗi cá nhân và lợi ích chung của cộng đồng.

Sẽ không có gì đáng nói, nếu như không có những tình huống “ngoại lệ” phát sinh ngoài ý muốn:

–       Khu tập thể  Cty  Cổ phần Ăn uống Hữu Nghị ( sau đây gọi tắt là khu tập thể Hữu Nghị), có 29 hộ, tất cả đều chính chủ, diện tích đất ở hiện tại của các hộ từ  30 -70m², nếu nay  quy hoạch  lại để đảm bảo  trên 70m²/hộ thì  có ít nhất 10 hộ phải di dời. Ai phải ra đi? Câu hỏi khó có lời giải đáp khi tất cả các hộ đều có  nguyện vọng ổn định tại chỗ. Cũng vì lý do này,  hồ sơ của khu tập thể Hữu  Nghị vẫn trong tình trạng “chờ giải quyết”

–       Khu tập thể  Nhà Máy gỗ Vinh có 94 hộ, nhưng chỉ 54 hộ chính chủ, nên lô đất sau quy hoạch  đạt 90-120m2. Do số hộ  phải di dời  quá lớn (40 hộ), trong khi quỹ đất tái định cư của địa phương không còn, nên người dân trong khu tập thể này tiếp tục ..chờ.

Với mong  muốn được chung tay cùng TP tháo gỡ các khó khăn trong quá  trình thực hiện đề án Xóa Nhà tập thể cũ, chúng tôi đã giới thiệu kinh nghiệm chương trình Cải thiện Định cư (Baan Man Kong)  do Viện  Phát Triển cộng đồng đô thị (CODI) thực hiện tại Thái lan, theo đó cho phép người dân tham gia vào quá  trình Quy hoạch (với sự hỗ  trợ của các kiến trúc sư cộng đồng), khuyến khích họ cùng nhau xây dựng Nhà ở,  áp dụng các biện pháp kỹ thuật để giảm giá thành căn nhà và đảm bảo  mỹ quan đô thị.

Với những khó khăn thực tế (thiếu quỹ đất tái định cư, thiếu kinh phí đầu tư hạ tầng…), ý tưởng này đã được lãnh đạo UBND TP  Vinh chào đón nhiệt tình.

Được sự giới thiệu của lãnh đạo P. Quản lý Đô thị TP Vinh, chúng tôi được hướng dẫn đến thăm  khu tập thể  Xí Nghiệp 1, Cty Xây dựng số 6, phường Bến Thủy. Đây là khu đất “sạch” , đã hoàn tất công tác  di dời, giải phóng mặt bằng, với 69 hộ được cấp đất ở tại chỗ, diện tích  các lô đất từ 70-100m² ( bình quân 90m²/hộ). Bên cạnh vẻ  hân hoan của đa số hộ dân khi được nhận lô đất mới rộng gấp 3 lần diện tích cũ là những  gương mặt nặng trĩu âu lo, bởi gia cảnh khó khăn không đủ khả năng  xây nhà. Câu hỏi  đặt ra là : Liệu có thể cho  phép các hộ có cùng hoàn cảnh được  sắp xếp lô đất liền kề, để các hộ nghèo có thể nâng đỡ lẫn nhau trong quá  trình xây dựng (xây chung móng, chung tường để tiết kiệm vật liệu), hoặc ít ra cũng làm cho  dãy phố đẹp hơn khi có cùng độ cao? Chúng tôi được trả lời là không thể, vì các hộ đã bắt thăm xong lô đất sẽ không  muốn đổi , hơn nữa thủ tục  giao đất đã hoàn tất, không thể làm lại.

Với mong muốn thể nghiệm  một cách  làm mới vừa được giới thiệu, lãnh đạo UBND TP Vinh đã tạo cho chúng tôi một cơ hội mới: Mời  họp mặt các khu tập thể thuộc diện đang lập phương án Quy hoạch, để được giới thiệu về phương pháp “cộng đồng cùng nhau quy hoạch  và xây dựng Nhà ở”

Cuộc  họp được tổ chức vào ngày 10/4/2009, với sự tham dự của  đại biểu  trên 10 khu tập thể và lãnh đạo UBND các phường Cửa Nam, Quán Bàu, Bến Thủy, Hưng Phúc  và Lê Mao.

Sau khi  trình bày và tranh luận, đại diện khu tập thể  Hữu Nghị đã đề nghị được áp dụng  phương thức này để giải quyết bài toán quy hoạch lâu nay đang bị bế tắc.

Nhằm  giúp cho các bên liên quan hình dung rõ  hơn cách làm mới, VP Quỹ  Phát triển cộng đồng Quốc gia thuộc Hiệp Hội các Đô thị Việt Nam đã mời 02 đại diện của TP Vinh (ông Cao Xuân Thảo – KTS tình nguyện và  ông Lê Viết Hùng,  đại diện người dân trong khu tập thể Hữu Nghị)  tham quan chương trình Baan Man Kong tại Thái Lan vào cuối tháng 4/2009.

Mặc dù  được sự ủng hộ hết lòng của lãnh đạo UBND  TP Vinh, nhưng  việc xin phê duyệt “quy hoạch dưới chuẩn” của khu tập thể  Hữu Nghị gặp không ít khó khăn, vì những người chịu trách  nhiệm  của Sở Xây dựng và UBND Tỉnh Nghệ An e ngại sự “xé rào” này sẽ tạo ra các “khu ổ chuột mới”….

Thế là, hằng mỗi tuần hoặc 2 tuần (theo đúng thời gian ghi trên giấy hẹn trả hồ sơ), người ta lại thấy ông Lê Viết Hùng  xuất hiện tại  Sở Xây Dựng/UBND Tỉnh Nghệ An để nộp đơn, giải  trình, chờ  kết quả…

Kiên trì vận động, thuyết phục.. rồi cố gắng của ông Hùng cũng được đền đáp: sau 1 năm 4 tháng 28 ngày  lên xuống các cơ quan chức năng, ngày 17/03/2010, khu tập Hữu  Nghị đã chính thức khởi công xây dựng  mới sau khi quy hoạch của cộng đồng được UBND Tỉnh Nghệ An phê duyệt.

…. Được mời  dự lễ khánh thành khu Hữu Nghị mới  nhân dịp Ngày  Nhà ở  Thế Giới năm 2010, chúng tôi trở lại TP Vinh và ghé thăm khu tập thể  Xí Nghiệp  1, Cty XD số 6 tại Khối  7 P.Bến Thủy đã được cấp đất  phân lô cho dân tự xây dựng từ   đầu năm 2009, với  ý định  chiêm ngưỡng sự khang trang của một khu dân cư được QH  mới theo đúng chuẩn của đô thị loại 1.

Trước mắt chúng tôi, xen lẫn giữa những căn nhà  2-3 tầng đồ sộ, khang trang, là những  nhà tạm bợ, cao thấp  lô nhô, diện tích nhỏ bé trên con đường rộng rãi thênh thang nhưng gập ghềnh sỏi đá.. cảnh quan dường như tệ hơn trước khi “xóa khu tập thể cũ” –vốn là những dãy nhà cấp 4 cũ kỹ, nhỏ bé nhưng  đồng đều về kiến trúc…

Được sự cho phép của UBND TP Vinh, chúng tôi đã tiến hành 1 cuộc khảo sát nhanh để so sánh tính hiệu quả của 2 phương thức ( Nhà nước  phân lô, cấp đất cho dân tự xây dựng và  Cộng đồng cùng tham gia QH và xây dựng Nhà ở), nhằm   đúc kết   bài học kinh nghiệm/điều chỉnh  phương pháp  thực hiện đề án đề án   Xóa Nhà tập thể cũ  trong thời gian tới tại các khu tập thể  còn lại. Kết quả được ghi nhận như sau:

Về cảnh quan đô thị:

Khi nhà  nước cấp đất  phân lô  để dân tự  xây, hệ quả tất yếu là “mạnh ai nấy xây” : Người có nhiều tiền xây nhà  3-4 tầng, người có ít tiền xây nhà 1 tầng, thậm chí  bán luôn ½ lô đất để lấy tiền xây nhà  trên phần đất còn lại, hoặc che tạm  một  túp lều ở ..”giữ đất” để chờ khi nào có tiền thì xây..và trong trường hợp khu tập thể  Xí nghiệp 1,  Cty Xây dựng số  6,  “chuẩn quy hoạch” đã  không giúp tạo ra một khu phố khang trang, mà dường như ngược lại…

Mặc dù  có lô đất “dưới chuẩn” ( dưới 50m²), nhưng khi  người dân đồng lòng nhất trí cùng nhau  xây dựng hợp khối ,  khu tập thể  Cửa Nam đã có bộ mặt đô thị tươm tất hơn hẳn.

Hình ảnh minh họa của KTT XN 1 & KTT Hữu Nghị

Về  giá thành xây dựng:

Khi xây dựng từng hộ riêng lẻ, các hộ dân  ở  khu tập thể  Xí nghiệp 1,  Cty XD số 6 phải trả  chi phí cao  gấp 1, 5 -2 lần so với cộng đồng cùng nhau xây dựng[2] (do các hộ mua vật liệu  theo giá bán lẻ). Khu tập thể Hữu Nghị   cùng nhau xây nhà, nên  có cơ hội áp dụng nhiều  biện pháp giúp giảm giá thành xây dựng, cụ thể là:

–       Các hộ gia đình đóng góp tiền để mua vật liệu chung  tại cơ sở sản xuất, với hợp đồng có nhiều ràng buộc có lợi cho người mua nên đã tránh được “sóng  gió thị trường” của các đợt tăng giá thép và gạch.

–       Các hộ gia đình có  cùng hoàn cảnh  chọn  lô đất gần nhau để cùng xây nhà, áp dụng các giải pháp kỹ thuật  để  giảm giá thành xây dựng như: chung móng&xây tường đơn, chung móng chung tường. Những hộ đặc  biệt khó khăn  được “mượn” 2 bức vách của nhà kế  bên ( chỉ tự xây vách trước và sau).

–       Toàn khu tập thể Hữu  Nghị hợp đồng thuê chung  1 Công ty Xây dựng để được hưởng “giá sỉ” khi xây số lượng lớn (29căn)

Từ sau sự thành công của  khu tập thể Hữu Nghị,  đề án “Xóa khu tập thể của của Tp Vinh đã có  một số thay đổi đáng khích lệ, theo đó điều chỉnh  diện tích quy hoạch các lô đất để phù hợp với hiện trạng sử dụng đất hiện tại của các khu tập thể[3] và cho phép  các  khu tập thể  có diện tích  dưới 70m²/lô được ổn định tại chỗ, nếu cộng đồng nhất  trí cùng nhau hợp khối xây dựng để đảm bảo mỹ quan đô thị

Với  chủ trương này,  việc quy hoạch phân lô đất ở sẽ phù hợp hơn  với  khả năng chi trả của người dân  ( vốn đa số là  cán bộ hưu trí/công chức Nhà nước..) và  năng  lực đáp ứng của ngân sách địa  phương về chi phí đền bù và quỹ đất để  bố trí  tái định cư.

Sự lan tỏa của  những câu chuyện cộng đồng…

Chuyện ở  Hải Dương

Khu tập thể xí nghiệp May 1  nằm khuất trong một  hẻm nhỏ thuộc ngõ 123 Chi Lăng, phường Nguyễn Trãi được xây dựng từ những năm 60 của thế kỷ  trước, gồm những căn hộ  có diện tích  9-15m² với tường xây  bằng gạch  và  lợp mái ngói, để  cấp cho công nhân của xí nghiệp trong thời  bao cấp.

Người dân đã nhiều lần làm đơn xin phép được  cấp chủ quyền đất và tự xây dựng lại nhà ở do các căn hộ lâu năm đã xuống cấp trầm trọng, nhưng  không được chấp nhận vì diện tích căn hộ  quá nhỏ .

Cùng  với thời  gian, các cụm dân cư bao  quanh  khu tập thể lần lượt cải tạo, xây dựng mới nhà ở, nâng cấp hạ tầng, tôn cao  nền đường.. khiến khu tập thể  xí  nghiệp May  thành  một vùng trũng, dễ dàng ngập lụt  sau những cơn mưa nhỏ. Đặc  biệt là   dân cư trong  khu tập thể này dùng chung một dãy “hố xí thùng”, nên khi  ngập lụt đã  gây ô nhiễm trầm trọng, ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân.

Tháng 10/2009, trong khuôn khổ  hoạt động của Mạng lưới Quỹ cộng  đồng  Quốc gia, UBND phường Nguyễn Trãi đã đề xuất  cung cấp vốn vay để xây nhà vệ sinh tự hoại tại gia đình và xóa bỏ nhà vệ sinh công  cộng để giảm ô nhiễm  khu vực.

Tuy nhiên, khi  vài hộ gia đình  làm xong nhà  vệ sinh, thì  nước  thải không thoát được  theo đường cống (do nơi này  thấp hơn đường cống chính của Tp)  mà  “trào ngược “ lên đường, bốc mùi hôi khiến người dân  bức xúc hơn nên các hộ khác không thể xây tiếp.

Câu chuyện  và hình ảnh của khu tập thể  Hữu  Nghị – TP Vinh do nhóm Kiến trúc sư tình nguyện kể  lại  đã nhen nhóm lên niềm hy vọng mới cho những người dân nơi đây..

Khi 2 căn hộ trong  khu tập  thể  này bị sập vào lúc “trời quang, mây tạnh” và   và 2 căn  khác có nguy cơ sập, thì người dân hiểu ra rằng cần phải đoàn kết cùng nhau để đề xuất lên cấp  trên một phương án phù hợp với khả năng của chính họ, chứ không thể tiếp tục chờ đợi hơn nữa. Với sự tư vấn kỹ thuật của  nhóm  kiến trúc sư tình nguyện, cộng đồng đã cùng nhau suy nghĩ cách sắp xếp lại khu  dân cư và cùng nhau thương lượng việc phân chia đất đai.

Sau khi cả cộng đồng cùng thống nhất phương án sắp xếp này, nhóm  thủ lĩnh cộng đồng đã trình bày kế hoạch hoàn chỉnh với chính quyền Phường và họ bắt đầu nhận được sự đồng tình của lãnh đạo UBND Phường.

Để  củng cố  niềm tin và sự quyết tâm của của cộng đồng,  nhóm kiến trúc sư tình nguyện đã   mời ông Lê  Viết  Hùng (khu tập thể  Hữu Nghị) đến tận nơi chia sẻ kinh nghiệm  thương thảo với  các bên  liên quan trong quá trình “cộng đồng cùng nhau quy hoạch và xây dựng nhà ở”

Nhóm lãnh đạo cộng đồng của khu tập thể Xí nghiệp May cũng được tạo điều kiện tham dự Hội thảo kiến trúc sư cộng đồng do Hiệp Hội các  Đô thị Việt Nam  tổ chức tại Hà Nội  và tham quan các dự án “cộng đồng cùng  tham gia Quy hoạch và Xây dựng Nhà ở” tại TP Chiang Mai, Thái lan vào tháng 6/2010.

Sau khi có được các kinh nghiệm học hỏi từ bên ngoài, nhóm lãnh đạo cộng đồng  khu tập thể Xí nghiệp May dường như đã tự tin hơn với vai  trò của mình.

Đến nay, 14/17 căn  trong kế hoạch  của giai đoạn 1 đã  xây dựng  xong , 3 căn cuối cùng sẽ khởi công trong tháng 11/2011.

Hầu hết  các hộ đều xây nhà 3 tầng, nâng diện tích sàn sử dụng lên 75m2/hộ, tăng 5-8 lần so với diện tích  trước đây (9-15m2). Với kỹ thuật hợp khối  trong xây dựng, nhìn bên ngoài, không ai biết  rằng mỗi  lô  đất chỉ vẻn vẹn 25m2, với bề ngang 2,5m/lô.

Sau  sự thành công của  khu tập thể Xí nghiệp May , lãnh đạo UBND TP  Hải Dương đã nhân rộng mô hình này  sang 1 khu tập  thể khác  trong cùng thành phố. Mô hình này cũng được TP Hưng Yên và  Tam Kỳ học hỏi  và dự  định áp dụng để cải tạo các  khu  tập thể cũ  trên địa bàn  TP.[4]

Mặc dù  chỉ mới xuất hiện  một thời gian ngắn ngủi tại  Việt Nam, nhưng  mô hình “cộng đồng cùng tham gia quy hoạch  và xây dựng nhà ở” đã khẳng định được vị trí của mình, khi mà chính quyền TP gần như không tốn bất cứ  một khoản chi phí nào nhưng vẫn chuyển đổi được các  khu dân cư  từ lụp xụp, cũ nát như những “ổ chuột” thành một khu đô thị mới khang trang, sạch đẹp.

Để các giải pháp cải tạo các khu đô thị cũ được khả thi và bền vững, thì tiếng nói của người dân  không chỉ  để “tham khảo” hoặc “thông qua” các phương án  được  thiết kế sẵn  bởi các các nhà quy hoạch, mà họ cần được tạo điều kiện để tham gia  vào quá  trình ra quyết định.

Chúng ta cũng cần  làm quen với  ý niệm rằng người nghèo  không chỉ là  “ đối tượng  thụ hưởng” mà chính là chủ thể  quá trình phát triển của chính họ.

Và đội ngũ kiến trúc sư  cộng đồng  là  thành phần không thể thiếu để xúc  tác cho một tiến trình đổi mới,  để chuyển đổi từ   quy hoạch/ thiết kế đô thị “cho người nghèo” sang Quy hoạch/ thiết  kế  với người nghèo và  bởi  người nghèo.

Cải  tạo khu đô thị cũ, khó hay không khó ?

Câu trả lời sẽ tùy   thuộc vào  sự dấn thân  và cởi mở của  các vị lãnh đạo, các nhà chuyên môn trong lãnh vực kiến trúc & Quy hoạch đô thị..

---