Phát triển hai bờ sông Sài Gòn trước ngã ba đường

Posted by dzung do thi on Tháng Năm 6, 2015 in Quy hoạch không gian | 4 bình luận

Các khu vực mở ra cho phát triển mới hai bên bờ sông Sài Gòn. Nguồn: Sasaki Associates (2012)

(Bài đã đăng trên Tuổi Trẻ số ngày 6, tháng năm, 2015)

Các cảng và công xưởng ven bờ Tây sông Sài Gòn dời đi, để lại 123 hecta ‘đất vàng’ đầy quyến rũ với giới đầu tư ngay mặt tiền TP HCM. Nhưng để ‘đất vàng’ hóa thành cơ hội vàng cho thành phố không dễ. Nếu thiếu những tính toán chiến lược và tổng thể để cân bằng giữa sự phát triển của trung tâm hiện hữu bên bờ Tây và bán đảo Thủ Thiêm phía bờ Đông, ‘đất vàng’ sẽ ‘hóa-vàng’.

Trước hết, phát triển bờ Tây ồ ạt có thể làm Thủ Thiêm kém hấp dẫn hơn nữa trong mắt các nhà đầu tư. Thử làm một con tính đơn giản về quy mô của nh(ững khu đất vàng này. Với tổng diện tích 123 hecta và hệ số sử dụng đất sau khi đã điều chỉnh là 3,75 đối với Tân Cảng, 4,72 đối với Ba Son và giả định hệ số 3,75 cũng sẽ được áp dụng cho Khánh Hội, ba khu đất vàng này sẽ cung ứng 4,9 triệu mét vuông sàn, tương đương 40 tòa tháp Tài chính Bitexco. Lượng diện tích sàn khổng lồ này gần bằng tổng diện tích sàn 5,1 triệu mét vuông được quy hoạch cho vành đai phát triển ven sông Sài Gòn phía Thủ Thiêm (các phân khu 1, 2, 3 và 4).

Sự phát triển của bờ Tây thậm chí có thể làm Thủ Thiêm lỡ cơ hội phát triển thêm ít nhất một thập kỷ nữa. Cái lõi và là động lực cho sự phát triển của Thủ Thiêm là các khu văn phòng và thương mại. Tuy nhiên bờ Tây sông Sài Gòn cũng sẽ có những chức năng này với quy mô không hề thua kém. Nếu lấy dự án khu đô thị Tân Cảng, nơi chủ đầu tư đã giành 20% diện tích sàn cho thương mại và văn phòng, làm cơ sở tính toán thì ba khu đất vàng gộp lại sẽ tạo ra khoảng 1,1 triệu mét vuông sàn cho chức năng này. Đây là một quy mô lớn tới mức tương đương toàn bộ diện tích sàn thương mại – văn phòng hiện có trong Quận Nhất và bằng 60% quy mô của Thủ Thiêm. Giả sử toàn bộ sức hấp thụ của thị trường tăng nhanh như quý đầu tiên của năm 2015 (khoảng 1.4% so với quý trước) – một thời điểm tăng trưởng lạc quan của nhu cầu văn phòng, tập trung cả vào ba khu đất vàng thì cũng sẽ mất 12 năm để tiêu thụ hết số diện tích này.

Tại sao bờ Tây lại hấp dẫn hơn bờ Đông? Với vị trí cận kề ngay trung tâm hiện hữu, dọc theo tuyến metro đang được xây dựng và hạ tầng sẵn có, các khu đất phía bờ Tây có giá trị đất đai cao và luôn sẵn sàng để đón nhận đầu tư. Ngược lại, hạ tầng phía bờ Đông vẫn chưa hoàn chỉnh và quy hoạch bán đảo Thủ Thiêm thiếu hẳn sự hợp lý về kinh tế. Việc xây hầm Thủ Thiêm thay vì cầu đã ‘đẩy’ bán đảo này xa lõi trung tâm thành phố thêm 2km và do đó giảm giá trị thị trường của đất đai tại đây. Đồ án quy hoạch Thủ Thiêm sau đó lại bố trí khu vực có hệ số sử dụng đất cao nhất xa trung tâm hiện hữu hơn nữa, nằm trên một đường vòng cung vốn không kết nối trực tiếp với đại lộ Đông – Tây. Do đó việc xây dựng hầm Thủ Thiêm không gia tăng đáng kể tính hấp dẫn của khu trung tâm bán đảo đối diện với Quận Nhất qua dòng sông Sài Gòn.

Thành phố phải làm gì đây khi mà những dòng vốn đầu tư hấp dẫn chờ đợi đổ vào bờ Tây và chủ sở hữu của những khu đất vàng thì lại đang rất cần bán đất để lấy tiền di dời và xây dựng cơ sở mới? Cùng lúc ấy, cũng không thể quên được rằng thành phố đang có một khoản nợ 13.000 tỷ đồng với khoản lãi phát sinh phải trả gần 3 tỷ đồng mỗi ngày để đầu tư vào Thủ Thiêm.

Thành phố có lẽ chỉ có hai lựa chọn:

Lựa chọn dễ dàng hơn trong bối cảnh hiện nay là tạm dừng đầu tư vào lõi tài chính – thương mại của Thủ Thiêm bao gồm cả dự án quảng trường trung tâm (vốn không cần thiết trong thời gian trước mắt sau khi có phố đi bộ Nguyễn Huệ). Khu vực này có thể tạm thời trở thành một công viên giữa lòng thành phố để tăng giá trị đất đai cho phần còn lại của Thủ Thiêm và làm bán đảo này trở thành điểm đến cuối tuần của người dân thành phố. Đây cũng chính là chiến lược phía sau dự án ‘Vườn bên Vịnh’ nhằm tác động vào sự phát triển của phần trung tâm mở rộng của Singapore. Việc dừng phát triển phần lõi thương mại là giải pháp khôn ngoan bởi trong bối cảnh nhu cầu thị trường thấp, ‘cố đấm ăn xôi’ sẽ chỉ làm cho khu vực quan trọng trở thành một dự án treo khổng lồ và đất đai ngày càng mất giá trị. Phần còn lại của Thủ Thiêm, chủ yếu là nhà ở, vẫn nên được tiếp tục phát triển để thu hồi vốn và trả nợ.

Lựa chọn khó khăn hơn là điều chỉnh quy hoạch Thủ Thiêm cho hợp lý hơn về kinh tế đồng thời dừng hoặc giới hạn quy mô xây dựng cao ốc văn phòng và nhà ở phía bờ Tây. Trong thực tế có quá nhiều cấp thẩm quyền có quyền tài phán về sử dụng đất đai trong phạm vi thành phố, lựa chọn này không dễ dàng. Tuy nhiên nếu được thực hiện, giải pháp sẽ tránh gánh nặng hạ tầng cho thành phố cũ đồng thời dồn đầu tư vào đô thị mới Thủ Thiêm. Lựa chọn này chỉ có thể thành hiện thực nếu chính quyền trung ương nhận ra tầm quan trọng của Thủ Thiêm như là một nỗ lực quốc gia nhằm xây dựng một trung tâm tài chính mạnh và trao cho thành phố quyền lực để điều tiết toàn bộ sự phát triển hai bên bờ sông Sài Gòn. Đây cũng là cách tiếp cận mà chính phủ Trung Quốc, thông qua mô hình một đặc khu tài chính quốc gia, đã theo đuổi để biến Phố Đông Thượng Hải thành hiện thực.

Sự phát triển của hai bên bờ sông Sài Gòn đang ở trước ngã ba đường. TP HCM đang đứng trước sự chọn lựa chiến lược: hoặc là đóng vai trò nhạc trưởng điều tiết sự phát triển hài hòa ở cả hai bên bờ sông hoặc là phải giữ lại phần trung tâm Thủ Thiêm làm ‘của để giành’ cho hậu thế. Còn nếu thành phố chỉ đóng vai trò ‘phân lô bán nền’ thì giấc mơ ‘Phố Đông’ Thủ Thiêm sẽ còn mãi xa vời và vùng đất ven sông Sài Gòn sẽ lại không thể có một vị thế khá hơn là bãi đáp của những nhà đầu cơ với những mục tiêu ngắn hạn.

Nguyễn Đỗ Dũng

Phụ lục

Quy mô đất đai và diện tích sàn dự kiến của từng phân khu thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm. Nguồn: Sasaki Associates (2012)

Ước tính quy mô phát triển của ba khu cảng và công xưởng bờ Tây sông Sài Gòn. Nguồn số liệu: thu thập từ trang www.congbao.hochiminhcity.gov.vn

Tổng diện tích sàn văn phòng và trung tâm thương mại tại Quận Nhất quý 4, 2014. Nguồn: Công ty Cushman & Wakefield